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怎样的叠墅才有价值？当心踏坑！ | 房叔说No.287
随着叠墅这一类型产品的逐步推开，购房者对这一产品的认知也在潜移默化的增加，毕竟看的多了，叠墅的优缺点、以及特性就逐渐清晰透明化。 进一步的，关于叠墅的争议也开始增多了，不少购房者认为叠墅不就是传统的跃层吗？只不过是矮化版的跃层。 从以前的高层、超高层跃层演变为现在普遍流行的多层跃层，或者说洋房跃层，本质上似乎和以往的高层跃层并没有什么区别。 理性出发去看待叠墅这一产品类型，确实是开发端和需求端共同组合下催生的产物。
| PART 2 |
一块土地想要最大化开发收益，在以前，最好的策略就是做高端产品，提高产品溢价。
或者通过产品低密化提高部分产品的溢价能力，综合获取更高的土地开发价值。 但在限价的影响下，高层产品再怎么拔高定位，也只能卖普通产品的价格，以高端产品去提升溢价的做法自然就破灭了。
地块想要获取更高的开发收益就只剩下——高低配这条路可走。
高层搭配排屋、洋房、叠墅，拔高低密部分产品的溢价，以获取更多综合利润。 但如今土地容积率普遍较高，地块做成高层、排屋的高低配难度较大，于是多数高低配楼盘都采用了高层搭配洋房的组合形式。 而洋房能够溢价的空间并不算高，按照杭州的限价口径，售价大致为高层的1.2倍，叠墅类产品却往往能够达到高层1.4倍、1.5倍，溢价率明显高于洋房。 且洋房、叠墅对于土地面积的占用几乎是一致的，房企自然就选择了溢价率更高的叠墅作为高低配中低密产品的主流形式。
所以叠墅的出现很大程度就是房企为了赚更多钱所创造出来的产品类型，与合院的产生极为相像。 但这也不是否定叠墅，叠墅的出现和购房者的现实需求关联也极大。 大城市低密产品极少，但低密产品所占有的自然空间资源，如土地、天空都是高层产品所不能提供的。 且低密产品天然拥有比高层产品更好的隐私性，空间格局的多样性，以及更高的得房率；通常下叠还有花园和地下室，上叠会有露台。 就比如多代同堂的家庭，多层的居住形式自然要优于平层，年长者住一层，年轻人住一层，不同的生活习惯也能更好的共存，减少冲突概率。 叠墅这类低密产品的功能空间设置也能更为个性化一些。
比如，多层空间能够让待客等公共空间和隐私空间做到完全分离，这是大平层难以做到的。
不少叠墅还处于城市中心，叠墅上下叠都能单独拥有城市中心难得的土地资源、或天空资源，这同样也是高层产品所不能提供的稀有之物。 总而言之，叠墅是房企获取更高收益、和购房者对低密产品旺盛的需求，在当下的中国大城市土地、楼市环境下所必然出现的。 但有市场并不代表所有的叠墅都有足够的购买价值，叠墅产品的参差不齐，以及地段差异对于叠墅的价值影响巨大。
| PART 3 | 叠墅对于购房者而言，最大的意义在于有天、或者有地，以及空间设置的更合理，而市面上不少的叠墅产品却顾此失彼。 比如，某些近远郊区域地块，开发商想要做高低配，但区域内的高总价房源需求量并不大，想要卖的好只能将叠墅户型面积缩小，做成小面积叠墅。 叠墅户型小就导致了单层面积过小，各个功能区的空间尺度自然受到限制，从而导致居住的舒适度降低。比较典型的就如楼梯。
因为户型较小，楼梯等需要空间宽敞的高频使用区域的尺度只能被迫紧缩，楼梯故而不能做到舒适便利的使用。
严重的，甚至给腿脚不便的老人埋下安全隐患。 这类小面积叠墅除了有花园等优势项目，综合居住感受甚至不如高层大户型，购房者花更多的费用得到的却是更差的居住体验。 同样的，一些叠墅产品因为土地容积率的限制，同时为了更高的溢价率，将只能做成上中下三叠的地块做成每户三层的上下两叠。 在一定的户型面积下，每层空间都不大，实际感受还不如两层叠墅，唯一得利的只有开发商。 这类叠墅很大程度都是开发商为了更好的销售、和溢价，而枉顾实际居住感受所强行捏塑成型的。 由于种种设计缺陷，这类叠墅未来在残酷的二手市场上注定会比设计更合理的优质叠墅缺少市场认可，甚至不如优质洋房产品。 以上仅是产品层面，地段对叠墅的影响则更甚，不是所有区域的叠墅都值得购买。
| PART 4 |
叠墅此类低密产品在楼市中属于高溢价产品，但不同地段承接溢价的能力相差极大。 就比如近远郊等居住区，这些区域最有价值的是便利的通勤条件，而不是叠墅等低密产品特有的天地等自然资源。 这也就是为什么越是在郊区，地铁房和非地铁房之间的价差会如此之大的原因。 郊区能够承接的多为购买力较弱的刚需，很难承接改善型需求，这就使得这些郊区居住板块的总价上限较低。
而叠墅产品又是高总价、高溢价型产品，不仅容易突破郊区板块的总价上限，在二手市场上很难有足够的溢价空间。 如果你去仔细观察杭州郊区居住区域，一定能够发现，大户型产品往往单价会远低于小户型，尤其是跃层等超大户型房源。
郊区叠墅、排屋也是同理，新房时期，单价是高层的1.4倍、1.5倍、乃至2倍，但到了二手市场，溢价率大概率会急剧下降，甚至溢价为负空间。 仅从购买价值的角度看，这类郊区叠墅甚至是不如高层产品，当然自住购买另当别论，毕竟千金难买喜欢。 叠墅的天地资源，及室内空间更个性化的特性等优势只有在土地资源极其稀缺、不能再生的中心城区才能得到最大化。 典型的代表就是中央商务区、商业中心等核心区，寸地寸金，天地资源的占有极为稀缺，溢价空间自然也会超乎想象。 滨江金茂府、桂语江南叠墅、天玺等优质地段叠墅就是很好的案例，二手市场里，上下叠墅单价基本达到了同楼盘高层的1.5倍以上。 叠墅产品价值的评估与排屋等低密产品非常相似，非常依赖板块价值天花板的高度。 而问题也就出在这，非优质板块的天花板一般不高，叠墅等低密产品、亦或是大户型平层的溢价空间极为有限，差一些的产品，溢价率甚至可以是负的。
| PART 5 |
对于普通购房者而言，叠墅的挑选难度相对普通产品更大。 但可以明确的是，是否板块天花板足够高，是否是优质叠墅产品，会是衡量叠墅购买价值的金法则。
排屋、洋房等高溢价产品亦如此。 那些总价明显超过板块价值天花板，或产品层面存在明显硬伤的叠墅务必需谨慎对待。
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文/荆轲 编辑/荆轲
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